◆超高層マンション探訪（１）◆マンションコンサルきくちしんの愛のマンション塾

超高層マンション探訪・その１

高いものほどよく売れるという、異常現象を生み出したあの「バブル経済」の崩壊により、不動産の資産デフレが加速されると、準大手企業ばかりか、名だたる大手上場企業やＪＲなどの公営的企業までもが、次々と都心の大型社有地を手放すようになりました。その結果、都心部の地価は一段と下がり、皮肉なことに、かつては、マンション開発用地としては手が出しにくかった都心地が、大規模マンション開発の格好の適地となったのです。
銀座１丁目から、地下鉄有楽町線でおよそ１０分、「辰巳」駅下車、歩いて６分ほどのところに巨大な２棟のマンションが立ち並んでいます。準大手ゼネコンの戸田建設が設計施工し、三菱地所が分譲した「Ｗコンフォートタワーズ」です。
超高層マンション探訪の第１回目の今回は、東京都江東区東雲のウォーターフロントに２００２年に建設された、この大規模タワー型マンション（総戸数１１４９戸）です。

【骨　組】

高さ１８０メートル（５４階建て）のＡ棟と、高さ１５０メートル（４５階建て）のＢ棟の巨大ツインタワーを支える構造形式は、なんとＲＣ構造です。（ただし、スーパーＨＲＣと呼ばれる超高層対応高性能ＲＣ）
建物中央部分を全面ボイド（吹き抜け）とし、その四方をワンフロア１４戸（基準階の場合）の住戸が、回廊状に取り囲んだ、変形ダブルチューブ構造（アウターフレームの柱スパンを広げる［ワイドビュー確保目的］ために、センターフレームの剛性をより高めた［柱スパンを縮め、柱断面を大きくした］バンドルフレームといわれるスーパーラーメン構造）です。
Ａ棟の場合、センターフレーム（回廊側柱）とアウターフレーム（バルコニー側柱）のスパンは、９．５メートル（つまり、住戸の奥行き）、横方向の柱スパンは、２７．５メートルで、プレストレスト（工場打ちのプレテンションタイプ）ＲＣ大型スラブ（床下配管確保とバリアフリー対応のため段差スラブを採用）により、それ以外の柱・梁の一切ない、大空間フレームを確保しています。
※住戸間の間仕切り（戸境壁）は、超高層ではお馴染みの乾式パネル工法

また、地震力などの水平過重に対しては、センターフレームの柱間に１２本の「制振柱」（上下に分離された柱を、低降伏点鋼を用いた「制振デバイス」で繋いで、地震力などの左右の挙動を抑制させるもの）を配することにより、高い制震能力（各階の層間変形角［上階と下階の水平方向のずれ幅］が均一化され、２０％程度低減）を確保しています。

【構造部材】

１階部分（階高３．７ｍ）の柱には、Ｆｃ（コンクリート設計基準強度）１００Ｎ／mm2のシリカフューム含有超高強度コンクリートと、降伏点強度６８５Ｎ／mm2の超高強度異形鉄筋を使用したＣＦＴ（鋼管内にＲＣを充填したもの）構造となっています。
※その他の階の柱・梁は、Ｆｃ３２～８０と、ＳＤ（異形鉄筋）３９０～４９０。
また、高層マンションでは、今や定番化しつつあるプレキャスト工法（工場完成部材を現場で接合する工法）により、施工精度の確保と、工期短縮を実現しています。
※柱・梁は、フルプレキャスト。大型段差スラブは、現場で一部打ち増しするハーフプレキャスト工法を採用。

【基礎工法】

この建設用地は、東京湾の埋め立て地なので、支持層（細砂層）までの距離が、およそ５０メートルと深く、さらに中間層で液状化現象の起きやすい地盤であることから、「ボックス型複合杭工法」という、国内最高レベルの強度をもつ杭工法が用いられています。
これは、３０本の大小の場所打ち拡底杭（底部が広がっている杭）を連続壁杭で囲み、地震力や転倒モーメントのほとんどをこの壁杭に負担させるというものです。また、連続壁杭の部材の厚は、１８００ミリ（Ａ棟）と日本最大級のものとなっています。

以上、ハード面の概略を見てきましたが、このＷコンフォートタワーズは、２００２年の分譲開始当初から、首都圏の高層物件としては、「かなり安い」と評判になり、周辺環境や眺望のよさともあいまって、モデルルームへの来場者は、ミドル世代（３０～４０代）の中流ファミリー層（年収５００～１０００万）を中心に、のべ１８，０００組。登録申込み件数は、１０，０５３組という凄まじい数に上りました。（平均倍率およそ９倍）
ちなみに、分譲価格帯は、１，６００万円から、１億７，９００万円。最多価格帯は、３，５００万円でした。