＜プロローグ＞

ある研究グループが、全国４８主要都市の固定資産課税台帳の記録をもとに行った「建物寿命実態調査」（昭和６２年時点）によると、鉄筋コンクリート造の共同住宅の代表的な寿命は、「３８年」であったといいます。（その寿命年数は、その後の調査でも、ほぼ同程度で推移）これは、その後、札幌市で平成８年に、築３８年で取り壊された、公的デベロッパー設計の９階建て大型マンションの寿命とも、偶然にも一致しています。

一般の人が持つ鉄筋コンクリートの堅固なイメージからすると、予想外に短いと感じられる方が多いと思います。現に、行政においても、それまで６０年とされていた、ＲＣ造及び、ＳＲＣ造の税務上の法定耐用年数も、平成１０年４月１日以降開始事業年度分については、「４７年」と大幅に引き下げられました。


＜いつの時点が寿命時期？＞

ところで、鉄筋コンクリートの建物の寿命は、どの時点をもって寿命といえるのでしょう？一般には、コンクリートの中性化の進行が、鉄筋に到達した時期であるといわれています。ですが、よくよく考えてみますと、現実には、鉄筋の腐食が始まったからといって、直ぐに建物が倒壊するわけでもないですし、ましてや、躯体の中には、鉄筋の数が相当数あり、太さも受け持つ応力も部位によってまちまちです。

また、鉄筋への中性化到達は、環境条件の格差から、全部位が同時期に訪れるわけではないので、その鉄筋腐食部位が、建物強度にさほど影響しない部位であれば、コンクリートの中性化が鉄筋に到達した時点イコール建物寿命という前出の一元的定義は、当てはまらなくなります。（おそらく、この定義は、理論上中性化進行は、部位にかかわらずほぼ一律であり、一部の主要部位で、中性化が鉄筋にまで達していれば、建物全体としても、同じ状況であるという類推が、前提にあるのだと思います）

結局のところ、建物の取り壊し時期を寿命とするならば、その時期は、実際には、鉄筋腐食の部位、範囲、程度や腐食による一部部位の強度低下がもたらす、建物「剛心」の著しいずれ（偏心率の増大）など、あくまで、個々の建物ごとに判断するしかないのではないかと思われます。


＜耐用年数の理論値について＞

鉄筋コンクリート造建物の耐用年数を決定する主な要因には、２つの要因がありますが、その内の一つに、鉄筋に対するコンクリートの「かぶり厚」があります。かぶり厚は、より厚いほどコンクリート中性化の鉄筋到達時期が、遅くなるので、耐用年数は、長くなります。（ただし、厚すぎると、表面と内部の乾燥収縮の差が大きくなるので、ひび割れしやすくなる）
以下が、かぶり厚に基づく耐用年数算定の一般式です。