マンションの躯体は、一体何年もつの?


<プロローグ>

ある研究グループが、全国48主要都市の固定資産課税台帳の記録をもとに行った「建物寿命実態調査」(昭和62年時点)によると、鉄筋コンクリート造の共同住宅の代表的な寿命は、「38年」であったといいます。(その寿命年数は、その後の調査でも、ほぼ同程度で推移)これは、その後、札幌市で平成8年に、築38年で取り壊された、公的デベロッパー設計の9階建て大型マンションの寿命とも、偶然にも一致しています。

一般の人が持つ鉄筋コンクリートの堅固なイメージからすると、予想外に短いと感じられる方が多いと思います。現に、行政においても、それまで60年とされていた、RC造及び、SRC造の税務上の法定耐用年数も、平成10年4月1日以降開始事業年度分については、「47年」と大幅に引き下げられました。


<いつの時点が寿命時期?>


ところで、鉄筋コンクリートの建物の寿命は、どの時点をもって寿命といえるのでしょう?一般には、コンクリートの中性化の進行が、鉄筋に到達した時期であるといわれています。ですが、よくよく考えてみますと、現実には、鉄筋の腐食が始まったからといって、直ぐに建物が倒壊するわけでもないですし、ましてや、躯体の中には、鉄筋の数が相当数あり、太さも受け持つ応力も部位によってまちまちです。

また、鉄筋への中性化到達は、環境条件の格差から、全部位が同時期に訪れるわけではないので、その鉄筋腐食部位が、建物強度にさほど影響しない部位であれば、コンクリートの中性化が鉄筋に到達した時点イコール建物寿命という前出の一元的定義は、当てはまらなくなります。(おそらく、この定義は、理論上中性化進行は、部位にかかわらずほぼ一律であり、一部の主要部位で、中性化が鉄筋にまで達していれば、建物全体としても、同じ状況であるという類推が、前提にあるのだと思います)

結局のところ、建物の取り壊し時期を寿命とするならば、その時期は、実際には、鉄筋腐食の部位、範囲、程度や腐食による一部部位の強度低下がもたらす、建物「剛心」の著しいずれ(偏心率の増大)など、あくまで、個々の建物ごとに判断するしかないのではないかと思われます。


<耐用年数の理論値について>

鉄筋コンクリート造建物の耐用年数を決定する主な要因には、2つの要因がありますが、その内の一つに、鉄筋に対するコンクリートの「かぶり厚」があります。かぶり厚は、より厚いほどコンクリート中性化の鉄筋到達時期が、遅くなるので、耐用年数は、長くなります。(ただし、厚すぎると、表面と内部の乾燥収縮の差が大きくなるので、ひび割れしやすくなる)
以下が、かぶり厚に基づく耐用年数算定の一般式です。

耐用年数=7.2×(かぶり厚)2


たとえば、建基法で規定している主要構造部(柱・梁・耐力壁)の最低かぶり厚3センチを上記算式に代入した場合、耐用年数は、約「65年」という理論値が算出されます。

もう一つの要因は、コンクリートの「密度」です。これは、密度が高いと、空気や水の侵入を抑えられるのと、セメント量増によるアルカリ成分の増加により、中性化進行速度を遅くできることに起因しています。
そもそも、コンクリートは、セメントペースト硬化体と骨材からできています。そして、硬化体は、水和物と毛細管水(余剰水)・空隙によって構成されています。つまり、コンクリートの中から、余剰水と空隙を減らせば、コンクリートの密度は、高くなることになります。(同時に圧縮強度も高くなる)それらの方法としては、AE減水剤を用いて単位水量を減らす方法や、シリカヒューム等の粉末を添加して、硬化体を緻密化する方法などがあります。(一般的には、圧縮強度の高い高強度コンクリートと呼ばれているものがこれに当たります)

以下は、日本建築学会が発表した、圧縮強度(設計基準強度)別の耐久性比較です。これを見ると、圧縮強度が6N/mm2上がると、およそ2倍前後の耐用年数に上がっています。ほぼかぶり厚1センチ強増やした場合と同程度の耐久性向上といえます。(公庫の高耐久性マンションの技術的基準等では、水セメント比の5%増減とかぶり厚1センチ増減をほぼ同じ耐久性とみています)


コンクリートの設計基準強度 大規模補修不要期間
    18N/mm2      約30年
    24N/mm2      約65年 
    30N/mm2     約100年


※上記はいずれも、静態的な理論「最大値」なので、実際には、耐久性を縮める種々のマイナス要因やメンテナンス不良により、上記事例マンションのように、寿命が大幅に短くなることも考えられます。
耐久性に対するマイナス要因については、かなり広範な内容となるので、中性化抑止手法と一緒に、次回以降に改めて考察したいと思います。







塾講義ファイル ◆ハード篇◆
  ■マンションの躯体は、一体何年もつの?
 ■マンションの寿命を縮める要因・その1
 ■マンションの寿命を縮める要因・その2
 ■マンションの劣化と改修・その1
 ■マンションの劣化と改修・その2
 ■マンションの劣化と改修・その3
 ■マンションの劣化と改修・その4
 ■マンションの劣化と改修・その5
 ■マンションの劣化と改修・その6
 ■マンションの耐震改修・その1
 ■マンションの耐震改修・その2
  ■高層マンションの耐震設計等に関する一考察
 ■マンションの安全は、足元から【地盤編】
 ■マンションの安全は、足元から【基礎編】
 ■高さ31m関連規制に関する考察
 ■マンションの消防設備についての考察
 ■マンションの消防設備・詳細(1)
 ■マンションの消防設備・詳細(2)
 ■シックハウス規制に関する考察・その1
 ■シックハウス規制に関する考察・その2
 ■マンションの音環境・その1[外部騒音]
 ■マンションの音環境・その2[隣戸騒音(1)]
 ■マンションの音環境・その3[隣戸騒音(2)]
 ■RC超高層マンションの変遷・その1
 ■RC超高層マンションの変遷・その2
 ■超高層マンション探訪・その1
 ■超高層マンション探訪・その2
 ■超高層マンション探訪・その3
 ■超高層マンション探訪・その4
塾講義ファイル ◆ソフト篇◆
 ■マンション訴訟の扉(1)[ペット訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(2)[床騒音訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(3)[駐車場訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(4)[防音瑕疵訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(5)[眺望瑕疵訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(6)[漏水訴訟]
 ■マンション管理費等滞納対策(1)
 ■マンション管理費等滞納対策(2) 
 ■マンション管理費等滞納対策(3) 
 ■マンション管理費等滞納対策(4)
  ■地震被害とマンションについての一考察
  ■大きな地震の後の建物チェック
  ■マンションの欠陥事例・その1
 ■既存マンションの結露対策リフォーム
 ■新築マンションの定期点検(バルコニー編)
  ■21世紀・現代「超高層マンション考」
 ■高層マンションのインテリアは?
 ■100年マンション・SIマンションって何?
 ■日本のマンションのルーツを探る
 ■中古マンションの価格はどうやって決まるの?
 ■マンションの緑化についての考察
 ■あこがれのフローリングにしたい
 ■マンション法(区分所有法)の要点を掴もう

 【その1】
 区分所有権/共用部分を利用する権利/
   共用部分の所有持分/敷地の所有権の持分

 【その2】
 区分所有者の団体/管理者の選任等/管理者の義務
  /管理規約の設定・変更・廃止/管理組合の集会

 【その3】
 管理組合法人/法人の理事・監事/法人理事の義務
 【その4】
  違反行為停止等の「裁判外請求」/違反行為停止等の
  「裁判による請求」/専有部分使用禁止の
  「裁判による請求」 /専有部分競売の「裁判による請求」

 【その5】
  マンションの復旧/大規模滅失時の買取請求権/
  罰則について

 【その6】
  マンションの建替え/売渡し請求権/再売渡し請求権
  /団地型マンションの建替え






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