マンションの劣化と改修・その2


RCマンションも、第2回目の大規模修繕工事(築20年前後)が計画されるころになると、建物躯体本体(鉄筋コンクリート)の劣化も、部位によっては、かなり進んでいる場合があるので、工事前に行なわれる建物診断時には、部位別のコア抜き呈色反応検査(検査部位にフェノールフタレインを噴霧し、赤変する部分はアルカリ性が維持されている)などにより、躯体コンクリートの中性化状況も併せて調べる必要があります。

コンクリートの中性化は、それ自体でコンクリートの強度や耐久性を低下させることはありませんが、コンクリートのアルカリ分により保護されている鉄筋が錆び始め、コンクリートへの付着力を低下させたり、錆から腐食に移行し、鉄筋断面の欠損が起きることによって、結果的に躯体強度の著しい低下にもつながります。
そこで、「劣化と改修」の第2回目は、「コンクリートの中性化抑止策・改善策」について考察します。


【中性化の進行】


RC建物の中性化の進行程度は、個々の建物毎の環境や、打設されたコンクリートの質仕上げ面の材質さらに、一つの建物内においても、その部位によって随分と違ってきます。
一般に以下の部位やコンクリートなどは、その他の部位や普通コンクリートより進行が遅くなります。

@基礎等の地中にあり、常に湿潤状態にある部位
A工場などで生成された、良質で均一なコンクリート(プレキャストコンクリート
B圧縮力を受けて、ひび割れの発生しにくいコンクリート(プレストレストコンクリート
Cコンクリートの密度の高い[セメント比率が多く、比重が重い]コンクリート(高強度コンクリート


【中性化抑止策】

1)[仕上げ材による抑止]

コンクリートを保護する仕上げ材別では、以下の順で、中性化抑止効果が高くなります。これは、つまりは、中性化の原因となる二酸化炭素の浸透性(浸湿性)の高い仕上げ材ほど、中性化抑止効果が低いことを意味しています。

@ビニールクロス貼り(内壁面)
A
セメントモルタル塗布(共用廊下の床・バルコニー床)
B
複層弾性塗料塗布(外壁面)
C
アクリル系エマルジョン塗料吹き付け(外壁面)
D
エポキシ系エマネジョン塗料吹き付け(外壁面)
E
アクリルリシン吹き付け(共用廊下壁面・バルコニー揚げ裏)

※外壁が陶磁器タイル貼りの場合は、下地にモルタルを塗るので、Aに該当します。
※リシン吹き付けは、かつて建物外壁に多く用いられた仕上げ工法で、塗料と砂を混合したものです。

2)[外断熱工法による抑止]

最近は、外壁面内部の結露の問題などから、外断熱工法の利点がクローズアップされていますが、断熱性能の十分でない既存マンションにおいても、室内結露対策のために外壁面への外断熱工事(断熱材を貼り、上から外壁パネルで押さえる)が行なわれるようになりました。これにより、断熱効果以外の二次的効果として、外壁躯体の中性化抑止効果が期待されます。


【中性化改善策】

1)[アルカリ性を付与する]

この工法は、既存の仕上げ材を除去した後、コンクリート面に直接アルカリ水溶液を塗布・含浸させるもので、薬剤としては、「特殊けい酸アルカリ水溶液」などが使われています。

2)[電気化学的再アルカリ化]

これは、コンクリートの外部面に、特殊アルカリ溶液を染み込ませた溶液保持材(内部に電極入り)を貼り付け、コンクリートの外部面を(+)の電極、内部側を(−)の電極とし、直流電流を流すことによって、コンクリートの微細な隙間から、アルカリ成分を電気的に染み込ませるもので、現在、再アルカリ化を図る方法としては、最も効果的工法の一つです。

以上、コンクリート躯体の中性化抑止等について見てきましたが、築20年を超える高経年マンションでは、予算的な面から必要な大規模修繕工事が見送られていたり、建物の劣化診断を行なわずに、対処療法的に、部分修繕を繰り返しているケースもありますので、上記中性化対策等がより有効的に作用するためには、「劣化の現状」を早期に把握することが、最優先であるといえます。







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 ■あこがれのフローリングにしたい
 ■マンション法(区分所有法)の要点を掴もう

 【その1】
 区分所有権/共用部分を利用する権利/
   共用部分の所有持分/敷地の所有権の持分

 【その2】
 区分所有者の団体/管理者の選任等/管理者の義務
  /管理規約の設定・変更・廃止/管理組合の集会

 【その3】
 管理組合法人/法人の理事・監事/法人理事の義務
 【その4】
  違反行為停止等の「裁判外請求」/違反行為停止等の
  「裁判による請求」/専有部分使用禁止の
  「裁判による請求」 /専有部分競売の「裁判による請求」

 【その5】
  マンションの復旧/大規模滅失時の買取請求権/
  罰則について

 【その6】
  マンションの建替え/売渡し請求権/再売渡し請求権
  /団地型マンションの建替え






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