マンションの劣化と改修・その1


戦後、昭和30年前後に「RCマンション」が初めて分譲されてから、四十数年経った現在、そのストック数は、実に400万戸を超えるまでになりました。
一方、その400万戸の供給戸数を経年別でみると、築15年を超えるマンションが全体のおよそ40%、築20年を超えるマンションがおよそ20%、築25年を超えるマンションがおよそ14%に上ります。

しかし、これらの中・高経年マンションの中には、建物を長期に保全するための適切な修繕工事が行なわれないまま、劣化の一途をたどっているマンションも少なくありません。
日頃の保守点検や、一定期間ごとの修繕工事が、計画的に行なわれていれば、70年以上は持つといわれているRCマンションも、十分な劣化抑止対策が施されないと、劣化の進行は、建物全体で加速度的に進み、建築年度の古いものでは、一説には、40年前後で寿命を迎えるとも言われています。そこで、今回から数回にわたって、「マンションの劣化と改修」について考察します。



<外壁ひび割れの改修>


建物劣化の根本原因となるひび割れの改修は、ひび割れの幅・漏水の恐れのあるひび割れ・挙動性のあるひび割れ・構造耐力上問題となるひび割れなど、「ひびわれの特性」を踏まえた上で、適切な改修方法が選択されることになります。


【竪型のひび割れの改修】

竪型のひび割れは、地震などの水平過重が加わると、ひび割れ部分にも挙動変化が伴うこととなるので、ひび割れを単に接着補修するのではなく、ひび割れ部分に挙動追従性をもたせ、ひび割れを再発させないような改修工事が必要となります。

@ひび幅5ミリ以上の場合
ダイヤモンドホイル等で、ひび割れ箇所を、幅・深さとも10ミリ程度のU字型にカットし、ポリウレタン系シーリング材(又は、変性シリコンシーリング)を表面から3ミリ程度の深さまで充填し、最後に樹脂モルタル等で埋め戻します。[いわゆる、Uカットシール工法といわれる工法です]

Aひび幅3ミリ以上5ミリ未満の場合
ひび割れ部分の既存の付着塗膜をきれいに除去した後、ひび割れの上からアクリル高弾性塗料を2回塗りし、塗膜厚0.5ミリ程度を確保します。


【横ひび割れの改修】

横ひび割れは、コールドジョイント(打設不良)などの施工不良に起因するものが多く、一般に雨水等の浸入の可能性が高いひび割れといえます。したがって、ひび割れの部位やひび割れ内の保水量などの状況によっては、室内などへの漏水の危険性も出てきますので、十分な浸水防止効果のある改修工事が要求されます。
現在、横ひび割れの改修で最も多く用いられている工法は、エポキシ樹脂低圧注入(注入箇所がすでに湿潤している場合は、湿潤用エポキシ樹脂)により、ひび割れ部分を接着させる方法です。
この場合、注入孔は、10センチ〜20センチ間隔で設け、注入する深さは、10センチ程度までです。



<外壁及び、内壁の鉄筋腐食の改修>

一般に、コンクリートの中性化やそれらに伴う鉄筋の腐食については、外壁部分にのみ目を向けられがちですが、実は、中性化の進行自体は、人間が放出する炭酸ガス(二酸化炭素)の影響で、外壁側より内壁側の方が、3倍も速いと言われています。そのため、各専有部分で、築15年〜20年程度で行なわれる大掛かりな室内リフォームの際には、内壁側からの躯体劣化改修工事が、建物全体の延命としては、極めて重要となります。

さて、外壁及び、内壁の鉄筋腐食の改修方法ですが、まず、腐食した鉄筋まわりのコンクリートを、鉄筋の錆びのある部分の裏側に指が入るまで及び、錆びのない部分まではつり(ジャンカ[豆板状部分]などの不良部分がある場合は、その部分も一緒に取り除く)鉄筋の錆落しを完全に行なった後、周辺コンクリート部分も含め、全面にリチュームシリケートなどの「浸透性中性化抑止剤」をていねいに塗布し、しばらく待って十分に含浸させます。
また、鉄筋の状況によっては、上記中性化抑止剤の塗布前に、以下の処理をします。
    
    @腐食による鉄筋の断面欠損が著しい場合は、鉄筋自体の取替えの要否の検討
    A太さ10ミリ以下の鉄筋でかぶり厚が不足している場合は、鉄筋を中に叩き込む
    B太さ13ミリ程度の鉄筋でかぶり厚が不足している場合は、加熱後に叩き込む

これらの工程を終了した後、最後に、鉄筋周囲の細部に隙間が残らないように、モルタルペーストをていねいに擦り込んでから、ポリマーセメント等のモルタルで埋め戻します。

この鉄筋腐食改修工事は、それ以後の建物の耐久性維持のためには、極めて重要な意味をもつ改修工事となりますので、上記一つ一つの工程の打ち合わせと、施工過程での現場確認が大切となります。







塾講義ファイル ◆ハード篇◆
  ■マンションの躯体は、一体何年もつの?
 ■マンションの寿命を縮める要因・その1
 ■マンションの寿命を縮める要因・その2
 ■マンションの劣化と改修・その1
 ■マンションの劣化と改修・その2
 ■マンションの劣化と改修・その3
 ■マンションの劣化と改修・その4
 ■マンションの劣化と改修・その5
 ■マンションの劣化と改修・その6
 ■マンションの耐震改修・その1
 ■マンションの耐震改修・その2
  ■高層マンションの耐震設計等に関する一考察
 ■マンションの安全は、足元から【地盤編】
 ■マンションの安全は、足元から【基礎編】
 ■高さ31m関連規制に関する考察
 ■マンションの消防設備についての考察
 ■マンションの消防設備・詳細(1)
 ■マンションの消防設備・詳細(2)
 ■シックハウス規制に関する考察・その1
 ■シックハウス規制に関する考察・その2
 ■マンションの音環境・その1[外部騒音]
 ■マンションの音環境・その2[隣戸騒音(1)]
 ■マンションの音環境・その3[隣戸騒音(2)]
 ■RC超高層マンションの変遷・その1
 ■RC超高層マンションの変遷・その2
 ■超高層マンション探訪・その1
 ■超高層マンション探訪・その2
 ■超高層マンション探訪・その3
 ■超高層マンション探訪・その4
塾講義ファイル ◆ソフト篇◆
 ■マンション訴訟の扉(1)[ペット訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(2)[床騒音訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(3)[駐車場訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(4)[防音瑕疵訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(5)[眺望瑕疵訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(6)[漏水訴訟]
 ■マンション管理費等滞納対策(1)
 ■マンション管理費等滞納対策(2) 
 ■マンション管理費等滞納対策(3) 
 ■マンション管理費等滞納対策(4)
  ■地震被害とマンションについての一考察
  ■大きな地震の後の建物チェック
  ■マンションの欠陥事例・その1
 ■既存マンションの結露対策リフォーム
 ■新築マンションの定期点検(バルコニー編)
  ■21世紀・現代「超高層マンション考」
 ■高層マンションのインテリアは?
 ■100年マンション・SIマンションって何?
 ■日本のマンションのルーツを探る
 ■中古マンションの価格はどうやって決まるの?
 ■マンションの緑化についての考察
 ■あこがれのフローリングにしたい
 ■マンション法(区分所有法)の要点を掴もう

 【その1】
 区分所有権/共用部分を利用する権利/
   共用部分の所有持分/敷地の所有権の持分

 【その2】
 区分所有者の団体/管理者の選任等/管理者の義務
  /管理規約の設定・変更・廃止/管理組合の集会

 【その3】
 管理組合法人/法人の理事・監事/法人理事の義務
 【その4】
  違反行為停止等の「裁判外請求」/違反行為停止等の
  「裁判による請求」/専有部分使用禁止の
  「裁判による請求」 /専有部分競売の「裁判による請求」

 【その5】
  マンションの復旧/大規模滅失時の買取請求権/
  罰則について

 【その6】
  マンションの建替え/売渡し請求権/再売渡し請求権
  /団地型マンションの建替え






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