マンション訴訟の扉(3)[駐車場訴訟]


人間は、社会人としての協調的抑制と、他方個人としての自己実現欲求との狭間で葛藤する。あるときは、他人への慈愛に溢れ、あるときは、自己の傲慢に溺れる。

これは、慈愛に満ちた人でも、その時のちょっとした機微のいたずらで、衷心に反してエゴに走るときもあるという、集団社会に生きる人間の宿命ともいえる「悲哀」をいい表しています。
時に、社会の縮図ともいわれるマンション社会においても、何気ない自己の権利主張だったものが、いつのまにか、「プライド」という魔物に引き摺られ、引くに引けない状況に追い込まれてしまう。挙げ句には、自己の正当化のためには、理性をもかなぐり捨て、究極のエゴを生み出す。
まさに、同じマンション内の人間同士で、「訴える」「訴えられる」という次元の訴訟問題にまで発展した事例が、これに当たるといえます。
今回の訴訟事案は、その中でも、過去2回の隣戸騒音問題や、ペット飼育問題とは違って、あくまで、互いの権利主張のための争い「駐車場使用問題」です。


訴訟事例(1)

事案概要
昭和62年11月竣工の375戸、駐車場区画126区画の物件。
本件原告ら(20人)は、昭和63年1月に、分譲業者から、重要事項説明の際、駐車場の使用権は抽選によるが、使用権の期限はない、半永久的(契約の自動更新により)に使えると解される旨の説明を受けた後、売買契約を結び、翌2月の抽選会で、駐車場使用権を得た(駐車場使用契約書には、契約期間1年。ただし、双方[相手方は、管理組合]から申し出がない場合は、同一条件で更新される旨明記されていた)区分所有者であるが、その後、平成3年の管理組合総会において、「契約期間を2年とし、以後2年ごとに申込みを受け抽選とする」という駐車場使用細則と、それに伴う契約書条文の改訂が可決される(過半数による普通決議による可決)に至った。これに対して原告らが、管理組合を相手取り、この総会決議の無効と、駐車場使用権の確認を求めて、浦和地裁に提訴したもの。

原告主張
1)本件契約は、解除権の制限された相当の長期間継続するものである。
2)使用契約期間を変更することは、規約変更にあたり、4分の3以上の賛成が必要である。
3)分譲業者の重要事項説明の際にも、半永久的に使えると解せる旨の説明を受けた。

浦和地裁・判決要旨
1)本件の契約は、契約期間後の更新について特約しているが、それが即座に解除権の制限された契約とは認められない。
2)本件専用使用権の期限については、管理規約には、特段の定めがないから、使用細則にて2年と規定することは、管理規約に抵触しない。よって、規約変更には当らず、過半数決議は有効である。
3)分譲業者の説明は、誤解に基づくもので、上記認定を左右するものではない。
以上のことから、原告請求棄却。被告・管理組合側、勝訴


訴訟事例(2)

事案概要
35戸、駐車場17区画の物件。
もともと、駐車場の専用使用権は、「駐車場取り扱い要領」により、1年ごとの抽選入れ替え制としていたが、その後の管理組合総会にて、「駐車場専用使用権を半永久制(自動更新を認める)」とするという、上記要領変更の決議(過半数による可決)が為された。これに対して、一部区分所有者らが、管理組合を相手取り、総会決議の無効を求めて、神戸地裁に提訴したもの。

神戸地裁・判決要旨
本件「駐車場取り扱い要領」は、区分所有者全員の合意に基づき、書面により基準を定め運営されてきたものであるから、形式的にも実質的にも、規約としての要件を具備している。よって、本件要領変更は、規約変更に当たる(4分の3以上での可決が必要)と解されるので、本件決議(過半数可決)は、無効である。被告・管理組合側、敗訴。

上記はいずれも、駐車場の使用期間の取り決め変更が、管理規約改訂に当たるかが、一つの争点となっていますが、今回の駐車場の使用期間に限らず、他の裁判事例をみても、マンショントラブルにおける裁判所の見解は、「合法的に成立した管理規約」の規定内容を、最優先判断基準としていることが伺われます。したがって、管理組合運営の実務においては、変更頻度の比較的高いと予測されるものについては、管理規約自体には明記(特に、数的表示)せず、過半数可決での変更が可能な、使用細則その他に委ねることとした方が、賢明だといえます。

なお、蛇足ながら、社会人のもつべき、公共の利益に対する意識(もっと言えば、社会正義)として、事例(1)の原告らと、事例(2)の原告らとでは、大分違うように思うのですが、みなさんは、いかがお感じでしょうか。やはり、駐車場敷地は、区分所有者全員の大切な共有物ですので、全戸数分に満たない場合は、譲り合いをもって、「機会均等」に使われるべきではないでしょうか。







塾講義ファイル ◆ハード篇◆
  ■マンションの躯体は、一体何年もつの?
 ■マンションの寿命を縮める要因・その1
 ■マンションの寿命を縮める要因・その2
 ■マンションの劣化と改修・その1
 ■マンションの劣化と改修・その2
 ■マンションの劣化と改修・その3
 ■マンションの劣化と改修・その4
 ■マンションの劣化と改修・その5
 ■マンションの劣化と改修・その6
 ■マンションの耐震改修・その1
 ■マンションの耐震改修・その2
  ■高層マンションの耐震設計等に関する一考察
 ■マンションの安全は、足元から【地盤編】
 ■マンションの安全は、足元から【基礎編】
 ■高さ31m関連規制に関する考察
 ■マンションの消防設備についての考察
 ■マンションの消防設備・詳細(1)
 ■マンションの消防設備・詳細(2)
 ■シックハウス規制に関する考察・その1
 ■シックハウス規制に関する考察・その2
 ■マンションの音環境・その1[外部騒音]
 ■マンションの音環境・その2[隣戸騒音(1)]
 ■マンションの音環境・その3[隣戸騒音(2)]
 ■RC超高層マンションの変遷・その1
 ■RC超高層マンションの変遷・その2
 ■超高層マンション探訪・その1
 ■超高層マンション探訪・その2
 ■超高層マンション探訪・その3
 ■超高層マンション探訪・その4
塾講義ファイル ◆ソフト篇◆
 ■マンション訴訟の扉(1)[ペット訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(2)[床騒音訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(3)[駐車場訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(4)[防音瑕疵訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(5)[眺望瑕疵訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(6)[漏水訴訟]
 ■マンション管理費等滞納対策(1)
 ■マンション管理費等滞納対策(2) 
 ■マンション管理費等滞納対策(3) 
 ■マンション管理費等滞納対策(4)
  ■地震被害とマンションについての一考察
  ■大きな地震の後の建物チェック
  ■マンションの欠陥事例・その1
 ■既存マンションの結露対策リフォーム
 ■新築マンションの定期点検(バルコニー編)
  ■21世紀・現代「超高層マンション考」
 ■高層マンションのインテリアは?
 ■100年マンション・SIマンションって何?
 ■日本のマンションのルーツを探る
 ■中古マンションの価格はどうやって決まるの?
 ■マンションの緑化についての考察
 ■あこがれのフローリングにしたい
 ■マンション法(区分所有法)の要点を掴もう

 【その1】
 区分所有権/共用部分を利用する権利/
   共用部分の所有持分/敷地の所有権の持分

 【その2】
 区分所有者の団体/管理者の選任等/管理者の義務
  /管理規約の設定・変更・廃止/管理組合の集会

 【その3】
 管理組合法人/法人の理事・監事/法人理事の義務
 【その4】
  違反行為停止等の「裁判外請求」/違反行為停止等の
  「裁判による請求」/専有部分使用禁止の
  「裁判による請求」 /専有部分競売の「裁判による請求」

 【その5】
  マンションの復旧/大規模滅失時の買取請求権/
  罰則について

 【その6】
  マンションの建替え/売渡し請求権/再売渡し請求権
  /団地型マンションの建替え






Copyright (C) 2005 aino-mansionjuku All Rights Reserved.