マンション法の要点をつかもう <その6>


■マンションの建替え

※マンションの建替えについては、平成14年12月の区分所有法の改正で、以下のような建替え要件(建替え
  のための条件)の緩和がなされました。

         旧区分法         改正区分法
   建替え理由  建物の維持・回復に過分の費用
 要するようになった
 理由は、特に問わない
建替え後の使用目的  建替え前と建替え後の主たる
 使用目的が同一であること
 建替え前と建替え後の主たる
 使用目的が違っていてもよい
   建替え敷地  再建建物は、従前の敷地と
 全く同一の敷地に建てること
 再建建物は、従前の敷地と
 少しでも重なっていればよい
   建替え決議  区分所有者の頭数・議決権(共用持分等)
 のそれぞれ5分の4以上の賛成
 旧法に同じ

※また、建替え決議のための総会召集手続きについては、今般の改正で、上記建替え要件とは逆に、以下の
  ようにより強化されることとなりました。

       旧区分法         改正区分法
 総会召集通知の発信期限    総会の1週間前まで    総会の2ヶ月前まで
 建替え説明会の開催    規定なし    総会の1ヶ月前まで必ず開催

■売渡し請求権
最終的に、建替えに参加する者と、建替えに参加しない者が確定した場合は、建替え参加者は、建替え不参加者に対して、区分所有権(敷地利用権を含む)を自分に時価で売り渡すことを請求できる。 [ただし、参加不参加が確定してから、2ヶ月以内に限る]

※売り渡し請求権は、建替え参加者(参加者全員から指定された者も可)が一人でも数人でも行使できる。
※建替え不参加者は、売渡し請求をされた場合は、拒否できない。

■再・売渡し請求権
建替え決議の日から、2年以内に取り壊し工事がなされない場合は、建替え参加者は、建替え決議後2年経過後6ヶ月以内に、売渡した区分所有権(敷地利用権も含む)を買い戻すための請求(再売渡し請求)をすることができる。 [ただし、建替えについて、訴訟中などの正当な理由がある場合は除く]

※自分の区分所有権が、すでに第三者に譲渡されていた場合には、その第三者に対して再売渡し請求(買戻
  し請求)を行使できる。

■団地型マンションの建替え平成14年改正時、新設条項
<各棟建替えの場合>
共有の敷地に、数棟の区分所有建物等がある団地型マンションで、一棟又は、数棟のみの区分所有建物を建替える場合は、以下の要件が必要となる。

@建替え予定の各棟の総会で、区分所有者の頭数・議決権(共用持分等)のそれぞれ5分の4以上の賛成
  [建替え決議
A団地全体の総会で、団地全体敷地の共有持分4分の3以上の賛成[建替え承認決議

※建替え等の区分所有者は、たとえ建替え決議に反対した者でも、建替え承認決議では、賛成したものとみな
  される。

<一括建替えの場合>
共有の敷地に、数棟の区分所有建物のみがある団地型マンション(全棟分譲)で、かつ団地全体の管理規約に基づいて管理がなされている場合に限り、以下の要件を満たすことによって、全棟一括の建替えをすることができる。

@団地全体の総会で、区分所有者の頭数と団地全体敷地共有持分のそれぞれ5分の4以上の賛成の場合
A上記総会において、各棟単位の賛成者が、棟全体の区分所有者の頭数と敷地共有持分のそれぞれ
  3分の2以上の場合







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 ■マンション訴訟の扉(1)[ペット訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(2)[床騒音訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(3)[駐車場訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(4)[防音瑕疵訴訟]
 ■マンション訴訟の扉(5)[眺望瑕疵訴訟]
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 ■マンション管理費等滞納対策(1)
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 ■100年マンション・SIマンションって何?
 ■日本のマンションのルーツを探る
 ■中古マンションの価格はどうやって決まるの?
 ■マンションの緑化についての考察
 ■あこがれのフローリングにしたい
 ■マンション法(区分所有法)の要点を掴もう

 【その1】
 区分所有権/共用部分を利用する権利/
   共用部分の所有持分/敷地の所有権の持分

 【その2】
 区分所有者の団体/管理者の選任等/管理者の義務
  /管理規約の設定・変更・廃止/管理組合の集会

 【その3】
 管理組合法人/法人の理事・監事/法人理事の義務
 【その4】
  違反行為停止等の「裁判外請求」/違反行為停止等の
  「裁判による請求」/専有部分使用禁止の
  「裁判による請求」 /専有部分競売の「裁判による請求」

 【その5】
  マンションの復旧/大規模滅失時の買取請求権/
  罰則について

 【その6】
  マンションの建替え/売渡し請求権/再売渡し請求権
  /団地型マンションの建替え






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